Dal 1° gennaio 2026 cambiano in modo significativo le regole fiscali sulle locazioni brevi. La Legge di Bilancio 2026 interviene infatti su un punto chiave: il numero massimo di immobili che possono beneficiare della cedolare secca.

Una modifica apparentemente semplice, ma che in realtà ridisegna il confine tra gestione privata e attività imprenditoriale, con effetti rilevanti su tassazione, obblighi fiscali e organizzazione dell’attività.

Vediamo cosa cambia, con esempi pratici.

Il nuovo limite: cedolare secca solo fino a 2 appartamenti

A partire dal periodo d’imposta 2026, la cedolare secca sulle locazioni brevi potrà essere applicata esclusivamente se gli appartamenti destinati a questo tipo di affitto non sono più di due.

Superata questa soglia, scatta automaticamente la presunzione di esercizio di attività d’impresa, ai sensi dell’art. 2082 del Codice Civile.

Questo vale:

• indipendentemente da chi gestisce gli immobili;
• anche se i contratti sono conclusi tramite agenzie immobiliari o portali online (Airbnb, Booking, ecc.);
• anche in caso di sublocazione o locazione da parte del comodatario.

Quando NON scatta la presunzione di impresa

È importante chiarire che non conta il numero totale di immobili posseduti, ma quanti sono destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta.

👉 Esempio
Un soggetto possiede 3 appartamenti:

• 1 locato con contratto “4+4” o “3+2”
• 2 locati con contratti inferiori a 30 giorni

➡️ Nessuna presunzione di imprenditorialità
➡️ Cedolare secca ancora applicabile sulle locazioni brevi

Quando invece l’attività diventa “impresa”

La presunzione di imprenditorialità scatta in modo automatico in questi casi:

• 🔴 3 o più appartamenti locati per periodi inferiori a 30 giorni nello stesso anno;
• 🔴 anche con meno di 3 appartamenti, se oltre a pulizia e biancheria vengono offerti servizi aggiuntivi (es. colazione, transfer, reception, servizi turistici);
• 🔴 anche se gli immobili sono concessi in sublocazione o derivano da un comodato.

In questi casi:

• non è più possibile applicare la cedolare secca;
• l’attività è qualificata come impresa a tutti gli effetti.

Le conseguenze pratiche: partita IVA e nuovi obblighi

Con la qualificazione come attività d’impresa nasce l’obbligo di:

• aprire la partita IVA (art. 35 DPR 633/1972);
• scegliere una forma giuridica (ditta individuale o società);
• adempiere a obblighi contabili, fiscali e contributivi.

Si tratta quindi di un cambio di scenario sostanziale, che richiede valutazioni preventive, non decisioni improvvisate.

Il regime forfettario: un’opportunità da valutare

Per chi supera la soglia dei due appartamenti, una delle soluzioni più interessanti può essere il regime forfettario, se ne ricorrono i requisiti.

In particolare, per l’attività di case vacanze (codice ATECO 55.20.42) è previsto:

• coefficiente di redditività del 40%.

👉 Esempio pratico

• Incassi annui: 10.000 €
• Reddito imponibile: 4.000 €
• Imposta sostitutiva:
  • 5% per i primi 5 anni (se spettante)
  • 15% negli anni successivi

Un’imposizione spesso più sostenibile rispetto alla tassazione ordinaria, ma che va analizzata caso per caso.

Perché il 2026 segna un punto di svolta

La riforma sulle locazioni brevi ha un obiettivo chiaro:
👉 distinguere chi gestisce uno o due immobili come integrazione di reddito da chi svolge un’attività economica organizzata.

Dal 2026:

• la gestione “ibrida” diventa più rischiosa;
• l’improvvisazione fiscale non è più sostenibile;
• la pianificazione preventiva diventa fondamentale.

Conclusione

Il nuovo limite dei 2 appartamenti non è un semplice dettaglio tecnico:
è una linea di confine netta tra privato e impresa.

Chi opera nel settore delle locazioni brevi dovrebbe:

• mappare il proprio patrimonio immobiliare;
• valutare il modello di gestione;
• analizzare in anticipo regime fiscale, costi e sostenibilità.

Perché dal 2026, sbagliare inquadramento può costare molto più di una cedolare persa.

✍️ Firma autore

Davide Rattacaso
Educatore finanziario AIEF, consulente con esperienza pluriennale nel settore finanziario e fiscale. Da anni affianco professionisti, imprenditori e investitori nelle scelte strategiche legate a patrimonio, impresa e pianificazione economica.