Quando si parla di affittacamere ci si riferisce a una delle principali tipologie di strutture ricettive extra-alberghiere. Nonostante in passato fosse prevista una definizione a livello nazionale nel Codice del Turismo, oggi questa figura è disciplinata quasi esclusivamente dalle leggi regionali, dopo che la Corte Costituzionale ha eliminato la norma statale di riferimento.

La cornice normativa: il ruolo delle Regioni

Ogni Regione stabilisce in autonomia i criteri con cui un’attività può essere considerata “affittacamere”. Alcuni esempi:

• Piemonte: massimo 6 camere e 12 posti letto se gestita in forma imprenditoriale; fino a 3 camere e 6 posti letto se svolta in forma non imprenditoriale.
• Lombardia: la categoria dell’affittacamere è stata sostituita dalle figure di “foresteria” e “locanda”, con limiti di camere e servizi offerti.
• Sicilia: massimo 6 camere nella stessa unità immobiliare, con possibilità di ospitare fino a 24 persone.
• Toscana: massimo 6 camere e 12 posti letto, sempre con gestione di tipo imprenditoriale.

Questa varietà normativa regionale dimostra come l’affittacamere sia concettualmente distinto dalla locazione turistica semplice, la quale si limita a concedere l’uso dell’immobile senza servizi aggiuntivi.

Differenze tra affittacamere e locazione turistica

La locazione turistica (o “locazione breve”) è una formula contrattuale di tipo privatistico: si concede l’immobile arredato, comprensivo delle utenze e di qualche servizio accessorio (ad esempio Wi-Fi o aria condizionata), ma non si può parlare di attività organizzata.
In questo caso i redditi sono di natura fondiaria e, se ne ricorrono le condizioni, si può applicare la cedolare secca.

L’affittacamere, invece, prevede l’offerta di alloggio insieme a servizi alla persona (pulizia camere, cambio biancheria, accoglienza, talvolta piccola ristorazione). Proprio questi elementi lo trasformano in un’attività ricettiva a tutti gli effetti e, di conseguenza, in una fonte di reddito di tipo commerciale.

Quale reddito produce l’affittacamere?

Ai fini fiscali, le possibilità sono due:

1. Attività occasionale

Se l’attività non è svolta in modo abituale e non c’è una vera organizzazione, i compensi percepiti vengono tassati come redditi diversi derivanti da attività commerciale non abituale (art. 67 TUIR).
👉 In questo caso si dichiara la differenza tra incassi e spese sostenute.

2. Attività abituale e imprenditoriale

Se invece l’affittacamere viene gestito con continuità, organizzando mezzi e personale, allora si parla di vera e propria attività d’impresa.
👉 In questo scenario è necessaria la partita IVA, l’iscrizione al Registro delle Imprese e il reddito prodotto viene qualificato come reddito d’impresa.

Perché non è mai reddito fondiario

Un punto da sottolineare è che l’attività di affittacamere non può mai essere inquadrata come reddito fondiario.

• Non è applicabile la cedolare secca.
• Non conta se i servizi aggiuntivi siano effettivamente offerti o meno: la semplice classificazione dell’attività come “affittacamere” la colloca nel comparto delle strutture ricettive, distinguendola radicalmente dalle locazioni turistiche.

Considerazioni finali

Il quadro fiscale dell’affittacamere si fonda su un intreccio tra norme regionali e norme statali:

• Le Regioni regolano l’aspetto turistico-ricettivo.
• Lo Stato stabilisce la tassazione dei redditi.

In sintesi:

• Se svolto in modo saltuario → redditi diversi.
• Se svolto in modo organizzato e continuativo → redditi d’impresa.
• Mai redditi fondiari → esclusa la cedolare secca.

L’affittacamere, quindi, deve essere visto come un’attività turistico-commerciale che richiede consapevolezza fiscale e, in molti casi, una gestione imprenditoriale vera e propria.