CHE COS’E’ IL RENT TO BUY?

Il rent to buy è uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d’affitto che poi si potrà trasformare in una compravendita. Quest’ultima non è infatti obbligatoria, ma costituisce solamente un’opzione legata alla locazione. In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10).
Per accedere a questa possibilità c’è però un prezzo da pagare: la quota versata mensilmente sarà infatti superiore a un normale canone di locazione; una parte costituisce l’affitto, l’altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

UN ESEMPIO PRATICO

Volendo fare un esempio arbitrario, si potrebbe ipotizzare che per una casa del costo di 150mila euro le parti concordino un corrispettivo mensile di 1.000 euro; a fronte di un canone di locazione di mercato di, poniamo, circa 700. Una parte di questo corrispettivo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto (e quindi in un certo senso “si perde” rispetto ad un acquisto “tradizionale” dove si inizia subito a pagare). I restanti 500 euro vanno invece come pagamento della casa. Se l’opzione di acquisto viene stabilita dopo 5 anni, quindi, 30mila euro (500 euro x 12 mesi x 5 anni) saranno stati già pagati e se ne dovranno corrispondere altri 120mila (naturalmente anche finanziabili con un mutuo).

COME FUNZIONA

Dopo aver individuato l’immobile da acquistare, è necessario versare una caparra di importo normalmente basso. Alla fine del periodo ‘transitorio’ le rate vengono detratte in tutto o in parte (anche qui la casistica è varia) dal prezzo di vendita fissato inizialmente.

L’art. 23 del Decreto Sblocca Italia prevede per il rent to buy un nuovo tipo di contratto unico nel quale si abbinano un contratto di locazione e un preliminare di vendita dell’immobile. Ciò significa che dopo un numero di anni prestabilito il conduttore può decidere se acquistare l’abitazione detraendo dal prezzo fissato inizialmente i canoni pagati in tutto o in parte. Il contratto deve essere inoltre stipulato da un notaio e trascritto nei Registri immobiliari. La trascrizione ha una durata di 10 anni. La legge fissa inoltre in tre anni la durata del contratto di locazione, periodo che può essere elevato sino a 10 anni a discrezione delle parti.

I VANTAGGI DEL RENT TO BUY

Il vantaggio per l’acquirente consiste nella possibilità di prendere subito possesso di un’abitazione rimandando di qualche anno la stipula di un eventuale mutuo. La formula è particolarmente indicata per chi non dispone di una somma sufficiente a dare un anticipo. Il rent to buy è stato utilizzato dai costruttori negli ultimi anni per alienare più facilmente quelle abitazioni rimaste invendute a causa della crisi finanziaria.

COSA SUCCEDE SE L’INQUILINO NON ESERCITA L’OPZIONE DI RISCATTO

La legge prevede che alla fine del periodo di godimento il conduttore possa anche non procedere all’acquisto e lasciare l’immobile oppure continuare ad abitare la casa come affittuario perdendo però le agevolazioni sul canone. Il conduttore ha anche la facoltà di nominare un terzo soggetto come previsto da tutti i contratti preliminari e cedere il contratto.

RENT TO BUY E AFFITTO CON RISCATTO: LE DIFFERENZE

L’affitto con riscatto è la modalità di vendita delle case popolari utilizzata negli anni 60. A differenza del rent to buy il periodo di godimento era molto più lungo (anche 20/30 anni). Dal punto di vista contrattuale, l’affitto con riscatto prevede un contratto di locazione affiancato da un contratto d’opzione d’acquisto. Nel contratto di locazione si può inserire una clausola che dà al conduttore il diritto di poter acquistare l’immobile al prezzo pattuito inizialmente. In caso di riscatto, i canoni pagati vengono considerati come acconto e detratti dal prezzo di vendita.

CONVIENE LA FORMULA DEL RENT TO BUY?

Il rent to buy è un’opportunità di acquisto alternativa alle forme tradizionali, che un giusto equilibrio tra affitto e acconto prezzo può rendere allettante. Ma considerarlo un modo per “provare la casa” prima di acquistarla può essere fuorviante: se si dovesse cambiare idea si andrebbero a perdere i soldi versati come acconto per la vendita. Ma in alcune situazioni il rent to buy può essere la soluzione ideale. Ad esempio chi non ha un capitale iniziale per l’acquisto da affiancare al mutuo, può accumularlo proprio grazie al meccanismo del rent to buy. Che è adatto anche a chi conta di stabilizzare la propria situazione lavorativa in pochi anni. Alcune formule prevedono un’analisi reddituale e patrimoniale del potenziale acquirente con relativo piano finanziario per valutare la sostenibilità dell’acquisto e programmare anche l’accensione del mutuo con istituti bancari “convenzionati”.

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